• Czy REIT-Y zmienią polski rynek inwestycji w nieruchomości?
Artykuł:

Czy REIT-Y zmienią polski rynek inwestycji w nieruchomości?

18 grudnia 2018

Tomasz Piotrowski |
Maria Czubińska , Radca Prawny |

Na etapie prac sejmowych znajduje się obecnie projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości wprowadzającej do polskiego systemu instytucję Real Estate Investment Trust (REIT). W polskim obrocie gospodarczym REIT-y mają zostać wdrożone pod nazwą Firmy Inwestujące w Najem Nieruchomości (FINN).

Czym są REITY?

Real Estate Investment Trust to instytucje wspólnego inwestowania, których działalność polega zarówno na lokowaniu swoich aktywów w nieruchomości, jak również na zarządzaniu nimi. Nieruchomości w jakie REIT-y inwestują są zarówno komercyjne (np. powierzchnia sklepowa), jak i prywatne (mieszkania). Zyski wspólników są osiągane natomiast z najmu powierzchni, w które zainwestowali. Pierwotnie REIT-y powstały w Stanach Zjednoczonych, a obecnie spółki tego rodzaju funkcjonują już także w 16 krajach członkowskich Unii Europejskiej. REIT-y to instytucje, które działają w oparciu o regulacje różniącą się od przepisów typowych dla spółek czy funduszy inwestycyjnych. Ich cechą charakterystyczną jest obowiązek corocznej wypłaty dywidendy w wysokości co najmniej 75%, w zależności od konkretnych unormowań krajowych. Jest to warunek konieczny, aby REIT-y mogły skorzystać z różnorakich udogodnień podatkowych przewidzianych w danym państwie. Część zysku, która nie podlega podziałowi jest zazwyczaj przeznaczana na remont posiadanych nieruchomości lub inwestycje w kolejne. Doświadczenia innych krajów pokazują, że wprowadzenie REIT-ów do krajowego porządku prawnego oddziałuje pozytywnie na rozwój rynku nieruchomości, przede wszystkim dzięki partycypacji inwestorów indywidualnych. Zgodnie z projektem ustawy, polska spółka chcąca uzyskać status FINN będzie musiała spełnić szereg warunków formalnych, w tym m.in.:

1)       musi posiadać siedzibę i zarząd na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;

2)       akcje spółki zostały dopuszczone do obrotu na rynku oficjalnych notowań;

3)       spółka została utworzona na czas nieoznaczony;

4)       kapitał zakładowy spółki wynosi co najmniej 50 000 000 zł;

5)       wszystkie akcje spółki są na okaziciela;

6)       spółka nie emituje akcji uprzywilejowanych.

 

Korzyści dla FINN

W założeniu ustawodawcy wprowadzenie instytucji FINN ma na celu zwiększenie partycypacji prywatnego kapitału krajowego na rynku nieruchomości oraz poszerzenie możliwości podejmowania i prowadzenia działalności gospodarczej w tym sektorze. Jednym z czynników mających zachęcić do inwestowania w FINN ma być wysoki procent zysku wypłacanego wspólnikom. Zapisany w projekcie ustawy obowiązek corocznej wypłaty wspólnikom 90% zysku wypracowanego przez FINN kreuje pozycję udziałowca jako bardzo intratną i pewną. Co więcej, spółka będąca FINN uzyskuje korzystne udogodnienia podatkowe. Obowiązek podatkowy FINN w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych zostanie odroczony aż do momentu wypłaty wspólnikom należnego im zysku. Ponadto, stawka CIT dla firm inwestujących w najem nieruchomości ma wynieść tylko 8,5%, co również ma stanowić czynnik przyciągający potencjalnych inwestorów. FINN jako podmiot profesjonalnie działający na rynku nieruchomości będzie zarządzany przez specjalistów i docelowo powinien posiadać wiele nieruchomości w różnych lokalizacjach. Prowadzić to ma do zmniejszenia ryzyka inwestora indywidualnego, który działając w sposób odosobniony i często bez odpowiedniego rozeznania jest zdecydowanie bardziej narażony na stratę.

Zagrożenia związane z wprowadzeniem FINN

Mając na uwadze wymogi formalne konieczne do spełnienia, aby uzyskać status FINN, spółki polskie będą musiały w znaczący sposób dostosować sposób funkcjonowania do wymogów nowej ustawy. Biorąc pod uwagę, że KSH ustanawia 100 tyś zł jako minimalną wartość kapitału zakładowego spółki akcyjnej, to podwyższenie wspomnianego wymogu aż 500 razy może skutecznie uniemożliwiać uzyskiwanie przez polskie spółki statusu FINN. Spółka musi także regularnie czerpać przychody z co najmniej 5 nieruchomości mieszkalnych, które mają stanowić własność FINN-u lub spółki od niej zależnej. Co więcej, obecny projekt ustawy ogranicza udogodnienia podatkowe wyłącznie do nieruchomości lokalowych. Oznacza to, że rynek inwestycji będzie mocno ograniczony, gdyż lokowanie środków w nieruchomości komercyjne, takie jakie przestrzenie biurowe, czy handlowe, będzie praktycznie niemożliwe. W rzeczywistości więc korzyści zaobserwowane w innych państwach, gdzie REIT-y są prawnie uregulowane, takie jak zwiększenie się popytu na usługi z sektora budownictwa czy wzrost udziału kapitału krajowego na rynku transakcji nieruchomościami mogą być ciężkie do urzeczywistnienia. Wiąże się to z faktem, iż inwestowanie w najbardziej dochodowe nieruchomości będzie wyłączone ze względu na ograniczenie ustawowe do nieruchomości mieszkalnych.

Podsumowanie

Wprowadzenie do polskiego porządku prawnego instytucji FINN ma na celu uregulowanie formy prawnej, która za granicą jest bardzo owocną formą inwestowania w nieruchomości. Obawę budzić jednak może znaczne ograniczenie zastosowania FINN w porównaniu do innych zagranicznych odpowiedników. Obecnie istnieje możliwość inwestowania w zagraniczne REIT-y, które nie mają ograniczeń związanych z możliwością inwestowania w nieruchomości komercyjne. Można więc obawiać się, że proponowane przepisy w rzeczywistości pozostaną martwe. Przedsiębiorcy polscy mogą nie chcieć dostosowywać się do restrykcyjnych wymogów ustawowych i zamiast tego mogą zdecydować się na zainwestowanie swojego kapitału w zagraniczne firmy inwestujące. Mają one obecnie większą swobodę działania, która w biznesie częsty bywa kluczowym czynnikiem.