• „Lex developer” – inwestycje mieszkaniowe szybciej, ale czy lepiej?
Artykuł:

„Lex developer” – inwestycje mieszkaniowe szybciej, ale czy lepiej?

09 października 2018

Maria Czubińska , Radca Prawny |

W dniu 22 sierpnia 2018 r. weszła w życie specustawa mieszkaniowa, tj. ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. poz. 1496), zwana również potocznie „lex developer”.

Celem wprowadzenia regulacji ma być znaczne skrócenie czasu przygotowania inwestycji mieszkaniowych, z średnio 5 lat do 1 roku oraz wzrost liczby budowanych osiedli mieszkaniowych. Ma to pozwolić rządowi zrealizować Narodowy Program Mieszkaniowy i projekt Mieszkanie Plus poprzez doprowadzenie do powstania 2,5 miliona nowych mieszkań.

Co istotne, z dobrodziejstw specustawy skorzystać mogą nie tylko podmioty publiczne, ale również prywatne.

Specustawa wprowadza nowy tryb pozwalający na uzyskanie pozwolenia na budowę w postaci uchwały rady gminy o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej.

Lokalizacja inwestycji mieszkaniowej będzie możliwa niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem, że nie będzie ona sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

W przypadku, gdy nie ma obowiązującego miejscowego planu dla danego terenu, uchwała rady gminy może być wydana również bez konieczności uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Uchwała rady gminy o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej ma charakter uznaniowy i jest podejmowana w oderwaniu od ustaleń miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, co może prowadzić w konsekwencji do zniszczenia porządku przestrzennego w miastach.

Specustawa może prowadzić do architektonicznego chaosu w miastach oraz mieć wpływ na środowiskowe aspekty realizacji inwestycji, takie jak zabudowywanie terenów zielonych. Z drugiej strony, specustawa pozwoli na "uruchomienie" gruntów, które dotąd nie były brane pod uwagę przy budownictwie mieszkaniowym, w tym gruntów rolnych w administracyjnych granicach miast, a także pokolejowych, powojskowych i poprzemysłowych.

Rada gminy w terminie 60 dni od złożenia wniosku podejmuje uchwałę w przedmiocie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Uchwała podjęta przez radę gminy w przedmiocie ustalenia lokalizacji ma charakter wiążący dla organu wydającego pozwolenie na budowę.

Przewidziano również możliwość nadania decyzji o pozwoleniu na budowę rygoru natychmiastowej wykonalności, w sytuacji, gdy jest to niezbędne ze względu na ważny interes społeczny lub wyjątkowo ważny interes stron.

Ponadto, ustawa przewiduje krótsze terminy dla organów administracji i sądów na rozpatrywanie spraw objętych zakresem ustawy oraz dla stron, na wniesienie skargi do sądu na tego rodzaju uchwałę. Co prawda, skrócenie terminów ma na celu przyspieszenie postępowania inwestycyjnego, jednakże na może prowadzić do naruszenia praw stron oraz osób trzecich w postępowaniu inwestycyjnym, gdyż w praktyce krótszy termin bardzo utrudnia lub wręcz uniemożliwia przygotowanie skargi na uchwałę rady gminy.

Ustawa reguluje również procedury przygotowania i realizacji inwestycji towarzyszących, tj. różnego rodzaju obiektów budowlanych oraz elementów infrastruktury, które mają służyć obsłudze mieszkańców budynków będących przedmiotem inwestycji mieszkaniowych (np. tereny zieleni urządzonej czy obiekty budowlane przeznaczone na działalność handlową lub usługową).

Wskazać jednocześnie należy, że nowe przepisy nie wykluczają możliwości realizacji inwestycji mieszkaniowych z dopełnieniem dotychczasowych procedur.

Nowe przepisy, zgodnie z założeniem, obowiązywać mają przez okres 10 lat do 2028 roku.

Czas pokaże czy specustawa mieszkaniowa w praktyce poprawi sytuację mieszkaniową Polaków, czy bardziej skorzystają na niej deweloperzy, którzy będą mogli budować łatwo, szybko i praktycznie bez żadnych ograniczeń.