• Sąd Najwyższy liberalizuje obrót nieruchomościami rolnymi
Artykuł:

Sąd Najwyższy liberalizuje obrót nieruchomościami rolnymi

19 listopada 2018

Kevin Foglar |
Maria Czubińska , Radca Prawny |

Znowelizowana w połowie 2016 r. ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1405) (dalej zwana „Ustawą”) na różne sposoby ogranicza obrót nieruchomościami rolnymi. Dotyczy ona nieruchomości rolnych w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Jednym z pomysłów ustawodawcy, mającym ograniczyć obrót nieruchomościami rolnymi, było wprowadzenie wymogu osobistego prowadzenia nieruchomości rolnej nabytej przez osobę fizyczną przez okres 10 lat od jej nabycia. Wśród innych ograniczeń warto wymienić wymóg uzyskania zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na nabycie nieruchomości rolnej przez podmiot (osobę fizyczną lub spółkę) nie będący rolnikiem indywidualnym w rozumieniu Ustawy, albo przysługujące Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej. Zgodnie z art. 9 ust. 1 Ustawy, sprzedaż nieruchomości rolnej z naruszeniem przepisów Ustawy obarczona jest sankcją nieważności.

Jak się jednak okazuje, powyższe ograniczenia nie są bezwzględne. Przesądził o tym Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 września 2018 r., będącej odpowiedzią na pytanie prawne zadane przez Sąd Okręgowy w Warszawie w sprawie o sygnaturze akt III CZP 32/18. Sąd Okręgowy powziął wątpliwości prawne co do tego, czy do zbycia nieruchomości rolnej, nabytej na podstawie postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości, wszczętej przed 30 kwietnia 2016 r., ale zakończonej przysądzeniem własności po tej dacie, stosuje się ograniczenie wynikające z art. 2 ust. 1 Ustawy, t.j. warunek osobistego prowadzenia nieruchomości rolnej nabytej przez osobę fizyczną przez okres 10 lat?

W przedmiotowym stanie faktycznym, nieruchomość została nabyta na licytacji komorniczej, która odbyła się w styczniu 2016 r., jednak samo prawomocne przesądzenie własności uzyskano dopiero 1 września 2016 r. Podczas licytacji ani komornik, ani jej uczestnicy nie mieli wiedzy o nadchodzących zmianach w obrocie nieruchomościami rolnymi. Gdy nabywca chciał podzielić i sprzedać powyższą nieruchomość spotkał się z odmową sporządzenia umowy sprzedaży przez notariusza z uwagi na niespełnienie warunku osobistego prowadzenia nieruchomości przez okres 10 lat od jej nabycia.  

Sąd Najwyższy uznał, że w powyższej sytuacji należy odwołać się do funkcjonalnej wykładni art. 12 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (t.j. Dz.U. z 2018 r.poz. 869) i przyznać rację osobie składającej zażalenie - nabywcy. Uzasadniając swoje stanowisko Sąd Najwyższy odwołał się do uzasadnienia swojej uchwały z dnia 24 sierpnia 2017 r. sygn. akt III CZP 35/17, w którym zwrócił uwagę na wątpliwości co do konstytucyjności powyższego przepisu. W uchwale z dnia 24 sierpnia 2017 r. wskazał również na opinię Trybunału Konstytucyjnego, który „wielokrotnie zwracał uwagę na potrzebę rozważenia przy nowelizacji obowiązujących aktów prawnych uszanowania interesów, które zostały wykreowane w okresie obowiązywania regulacji dotychczasowych poprzez wprowadzenie przepisów przejściowych, pozwalających na dostosowanie ich do uchwalonych zmian, umożliwiających kontynuowanie działalności”. Sąd uznał również, że powyższe ograniczenie naruszałoby zasady równości wobec prawa, zaufania obywateli do prawa i przyzwoitej legislacji (art. 2 i 32 Konstytucji), gdyż w nieuzasadniony sposób różnicowałoby sytuacje prawne właścicieli nieruchomości rolnych na tych, którzy mogą sprzedawać nieruchomości bez ograniczeń i na tych, którzy z powodów od siebie niezależnych są takim obowiązkiem obarczeni.

Aktualne stanowisko Sądu Najwyższego prowadzi do znaczącego wyłomu w ograniczeniach w obrocie nieruchomościami rolnymi wprowadzonych Ustawą. Sąd Najwyższy uznał bowiem, że ograniczenie z art. 2b ust. 1 Ustawy nie stosuje się do nieruchomości nabytych w drodze licytacji komorniczych, które zostały zainicjowane przed wprowadzeniem nowelizacji z 30 kwietnia 2016 r.