• Zakaz zbywania nieruchomości ustanowiony przez Komisję Weryfikacyjną nie obejmuje przejęcia spółki
Artykuł:

Zakaz zbywania nieruchomości ustanowiony przez Komisję Weryfikacyjną nie obejmuje przejęcia spółki

16 sierpnia 2019

Ogólne problemy obrotu nieruchomości przy przejmowaniu spółek

Przejęcie spółki poza wszystkimi względami formalnymi z tym związanymi niejednokrotnie doznaje trudności wynikających z faktu, iż spółka przejmowana jest właścicielem nieruchomości. Jedną z najczęstszych przeszkód na drodze do szybkiego i sprawnego połączenia spółek jest obowiązywanie prawa pierwokupu nieruchomości, wynikające np. z tego, iż dana nieruchomość jest nieruchomością rolną (zgodnie z ustawą z dnia 11 kwietnia 2016r. o kształtowaniu ustroju rolnego). W takim wypadku nie ma możliwości skutecznego wyłączenia ww. prawa pierwokupu.

Nowe przeszkody, a sukcesja generalna przy przejmowaniu przez połączenie

Kolejne przeszkody w obrocie nieruchomościami, odbywającym się w warunkach przejmowania spółek zaistniały po wejściu w życie ustawy z dnia 9 marca 2017 r. o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości warszawskich, wydanych z naruszeniem prawa (Dz. U.2018.2267, t.j. z dnia 2018.12.04) („Ustawa”). Zgodnie z przepisem art. 23 Ustawy Komisja Weryfikacyjna może w drodze postanowienia nakazać wpisanie w księdze wieczystej ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu rozpoznawczym. Ponadto, w przypadku decyzji, która nie wywołała nieodwracalnych skutków prawnych Komisja ta może ustanowić zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości.

W praktyce pojawiło się zatem pytanie – czy ww. zakaz zbywania ustanowiony przez Komisję Weryfikacyjną dotyczy obrotu nieruchomościami, odbywającego się w warunkach przejmowania spółki, będącej właścicielem nieruchomości obciążonej takim zakazem? Przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne dotyczyło sytuacji Spółki, która była użytkownikiem wieczystym nieruchomości zlokalizowanej na gruncie należącym do miasta Warszawy. W czerwcu 2017 r., na mocy decyzji Komisji Weryfikacyjnej, w dziale III księgi wieczystej ww. nieruchomości dokonano wpisu o treści: "zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości objętej niniejszą księgą wieczystą w związku z toczącym się postępowaniem rozpoznawczym przed Komisją".

W tym samym okresie wspólnicy spółki podjęli uchwałę o połączeniu spółek poprzez przeniesienie całego majątku spółki na rzecz spółki przejmującej z jednoczesnym podwyższeniem kapitału zakładowego spółki przejmującej przez utworzenie nowych udziałów. Następstwem takich działań był wniosek spółki o zmianę dotychczasowego wpisu dotyczącego użytkowania wieczystego w związku z przejęciem poprzez ujawnienie wnioskodawcy do udziału w prawie użytkowania wieczystego. Wniosek ten został oddalony przez referendarza sądowego, które to rozstrzygnięcie zostało zaskarżone przez spółkę. Sąd Rejonowy utrzymał w mocy zaskarżone orzeczenie stwierdzając, iż doszło do zbycia udziału w nieruchomości na rzecz innej osoby na podstawie art. 492 par. 1 pkt. 1 Kodeksu spółek handlowych („ksh”), w skład, którego wchodzi udział w nieruchomości, wobec której ustanowiono zakaz zbywania. Spółka ponownie zaskarżyła takie rozstrzygnięcie.

 

Sąd Okręgowy rozpoznający sprawę uznał, iż podjęcie uchwały jest czynnością prawną, niemniej miał wątpliwość, czy obejmuje ją dyspozycja art. 7563 Kodeksu postępowania cywilnego („kpc”),  w związku z 7564  Kodeksu postępowania administracyjnego („kpa”). Zgodnie z przywołanymi przepisami, czynność prawna dokonana wbrew zakazowi zbywania lub obciążania nieruchomości, która ma urządzoną księgę wieczystą, jest nieważna, jeżeli dokonano wpisu w księdze ostrzeżenia o zakazie zbywania nieruchomości. Sąd Najwyższy podjął uchwałę, w której stwierdzono, że połączenie spółek przez ich przejęcie, czego dalszym następstwem jest przejście na spółkę przejmującą udziałów w użytkowaniu wieczystym, nie jest zbyciem nieruchomości w rozumieniu art. 23 ust. 1 Ustawy.

Należy przy tym zwrócić uwagę na doniosłość konsekwencji, które mogłyby zaistnieć w przypadku innego rozstrzygnięcia Sądu Najwyższego (ustanowienie kuratora dla majątku przejętej spółki, uznanie, że pozostały majątek nie ma właściciela etc.). Na przeszkodzie tak dalece idącym skutkom stanęła omawiana uchwała Sądu Najwyższego stwierdzająca wyłączenie spod zakazu Komisji Weryfikacyjnej przypadków sukcesji generalnej w sytuacji połączenia przez przejęcie.