W ramach naszej witryny stosujemy pliki cookies w celu świadczenia Państwu usług na najwyższym poziomie, w tym w sposób dostosowany do indywidualnych potrzeb. Korzystanie z witryny bez zmiany ustawień dotyczących cookies oznacza, że będą one zamieszczane w Państwa urządzeniu końcowym. Możecie Państwo dokonać w każdym czasie zmiany ustawień dotyczących cookies. Korzystając z naszej strony akceptujesz zasady Polityki Cookie.
  • Renegocjacja umów najmu w dobie COVID w świetle nowych ograniczeń, nakazów i zakazów
Artykuł:

Renegocjacja umów najmu w dobie COVID w świetle nowych ograniczeń, nakazów i zakazów

24 listopada 2020

Maria Czubińska , Radca prawny |

Epidemia COVID-19 znacząco wpłynęła na szeroko rozumianą branżę usługową, w tym na realizację umów najmu lokali, w szczególności w centrach handlowych. Restrykcje dotykają zarówno branżę handlową, jak i gastronomiczną czy rozrywkową.

Obecnie obowiązujące restrykcje wprowadzone zostały na mocy Rozporządzenia Rady Ministrów dnia 9 października 2020 r. w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii („Rozporządzenie”). Do 29 listopada 2020 r. został ustanowiony zakaz handlu detalicznego oraz świadczenia usług w obiektach handlowych lub usługowych o powierzchni sprzedaży lub świadczenia usług powyżej 2.000 m2. Na razie nie wiadomo, czy termin obowiązywania tych ograniczeń zostanie przedłużony.

Od powyższego zakazu wprowadzono liczne wyjątki, jednakże dotyka on w głównej mierze sklepy odzieżowe, kosmetyczne oraz, ku ogólnemu zaskoczeniu, meblowe.

UPRAWNIENIE WYNIKAJĄCE ZE SPECUSTAWY

W wyniku wprowadzenia Rozporządzeniem „zakazu” prowadzenia działalności handlowej lub usługowej, w zakresie stosunków najmu ponownie znajdzie zastosowanie art. 15 ze ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych. Na tej podstawie w okresie obowiązywania ww. zakazu wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu. Po ustaniu zakazu, najemca powinien w ciągu 3 miesięcy złożyć wynajmującemu ofertę przedłużenia okresu najmu o kolejnych 6 miesięcy na dotychczasowych warunkach. W przeciwnym wypadku wspomniane „wygaszenie” zobowiązań nie będzie obowiązywać.

Warto również wspomnieć, że czasowe wygaśnięcie dotyczy nie tylko umów najmu, ale także innych podobnych umów, w ramach których udostępniana jest powierzchnia handlowa. Dodatkowo regulacja ta dotyczy ponadto nie tylko najmu lokali, ale wszelkich powierzchni handlowych (w tym tzw. stoisk, wysp handlowych itp.).

RENEGOCJACJE ZMIERZAJĄCE DO ANEKSOWANIA UMOWY

Spadek odwiedzin sklepów stacjonarnych oraz centr handlowych, jak również mniejsze obroty w sklepach mogą być spowodowane zmiana przyzwyczajeń konsumentów spowodowaną ograniczeniami wprowadzonymi w pierwszej fali pandemii, nowymi ograniczeniami wprowadzonymi na jesieni oraz co również jest z tym związane, ogólnym trendem polegającym na przenoszeniu się handlu do sieci.

Podstawą do renegocjacji umów jest trwająca sytuacja kryzysowa, kiedy odnotowywany jest znaczny spadek obrotów. Kilkumiesięczny „lockdown” i szereg aktualnych obostrzeń dotyczących handlu ma bezpośredni wpływ na wysokość przychodów zarówno najemców, jak i właścicieli centr handlowych. 

Wszystkie to powoduje, iż aktualna sytuacja oraz wprowadzone ostatnio nowe zakazy, nakazy i ograniczenia mogą być doskonałym punktem startowym do rozpoczęcia negocjacji z wynajmującym. 

Całkowite wyjście z umowy najmu nie jest zazwyczaj brane pod uwagę z biznesowego punktu widzenia, jak również z uwagi na to, iż wiąże się z koniecznością poniesienia kar umownych lub odstępnego wynikających z umowy, co jest oczywiście niekorzystne z finansowego punktu widzenia.

Zarówno wynajmujący, jak i najemcy są świadomi, że potrzebny jest dialog w celu wypracowania rozwiązania akceptowalnego dla obu stron. Oczywiście, trudno znaleźć uniwersalne rozwiązanie, które będzie dotyczyć wszystkich umów najmu i przynajmniej częściowo zabezpieczy interesy obu stron.

Nie należy zapominać o szerszym kontekście obecnej sytuacji i czasie, który nastąpi po epidemii COVID-19, zwłaszcza że umowy najmu zawierane są na dłuższy okres. W najlepszym interesie wynajmujących i najemców jest jak najszybszy powrót do normalnego funkcjonowania obiektów handlowych. Utrata płynności finansowej najemców i radykalne kroki podejmowane ze strony wynajmującego mogą zakłócić powrót do równowagi. W związku z czym, wynajmujący są zazwyczaj zainteresowani podjęciem rozmów z najemcami.

Najczęstsze korzyści, które można wynegocjować to obniżenie stawek czynszu na określony czas, zmiana sposobu obliczania czynszu (czynsz od obrotu vs. klauzula OCR), wakacje czynszowe (zniesienie czynszu na jeden lub kilka miesięcy), relokacja do lepszej lokalizacji. Przy przedłużeniu umów zdarza się również kontrybucja wynajmującego w kosztach odnowienia lokalu najemcy.

ZAWSZE POZOSTAJE DROGA SĄDOWA

W przypadku braku porozumienia, najemca prowadzący działalność szczególnie podatną na obecny kryzys może wystąpić do sądu z powództwem przeciw wynajmującemu z tzw. klauzuli rebus sic stantibus, domagając się zmiany wysokości czynszu w okresie trwającej pandemii.

Art. 357 indeks 1 Kodeksu cywilnego, czyli właśnie tzw. klauzula rebus sic stantibus, to klauzula nadzwyczajnej zmiany okoliczności. Oznacza, że w nadzwyczajnej sytuacji – której żadna ze stron nie była w stanie przewidzieć – umowę można sądownie zmienić lub rozwiązać na wniosek strony, dla której spełnienie świadczenia wiązałoby się z dużymi trudnościami i groziło rażącą stratą.

Należy jednak pamiętać, że wszczęcie postępowania sądowego lub arbitrażowego, jest czasochłonne, wiąże się z kosztami, a zarówno wynik, jak i czas rozstrzygnięcia są niepewne. W związku z tym, obecnie optymalna drogą jest polubowne wypracowania kompromisu z wynajmującym.

Jeśli potrzebują Państwo więcej informacji w tym zakresie lub profesjonalnej pomocy, prosimy o kontakt z nami.

Radca prawny Maria Czubińska, BDO Legal

[email protected]