W ramach naszej witryny stosujemy pliki cookies w celu świadczenia Państwu usług na najwyższym poziomie, w tym w sposób dostosowany do indywidualnych potrzeb. Korzystanie z witryny bez zmiany ustawień dotyczących cookies oznacza, że będą one zamieszczane w Państwa urządzeniu końcowym. Możecie Państwo dokonać w każdym czasie zmiany ustawień dotyczących cookies. Korzystając z naszej strony akceptujesz zasady Polityki Cookie.
  • Zagrożenia dla inwestycji budowlanych w dobie koronawirusa
Artykuł:

Zagrożenia dla inwestycji budowlanych w dobie koronawirusa

28 kwietnia 2020

Mariusz Baran , Radca Prawny, Doktor Nauk Prawnych |

Zmiany w prawie wprowadzone w związku z epidemią COVID-19 szczególnie istotnie wpłynęły na sytuację stron postępowań administracyjnych. Zawieszenie terminów w postępowaniu na podstawie art. 15zzr i 15zzs ustawy z dnia z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (dalej jako: „Specustawa”) doprowadziło do praktycznego paraliżu większości postępowań. Ustawa, która weszła w życie dnia 18 kwietnia 2020 r., (ustawa z dnia 16 kwietnia 2020 r. o szczególnych instrumentach wsparcia w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2) zwana popularnie Tarczą Antykryzysową 2, wprowadziła szereg wyjątków od reguły, zgodnie z którą terminy w postępowaniach administracyjnych nie biegną w czasie epidemii. Wiele z tych wyjątków ma spore znaczenie dla procesów inwestycyjnych, gdyż dotyczy takich spraw jak uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań czy wydania decyzji o warunkach zabudowy czy pozwolenia na budowę. Wprowadza także zasadę, zgodnie z którą organ administracji może w stanie epidemii wydać decyzję lub interpretację indywidualną w całości uwzględniającą żądanie strony, zaświadczenie podstaw o braku podstaw do wydania sprzeciwu lub zająć stanowisko w sprawach dotyczących kontroli lub inspekcji.

Z jednej strony „odblokowanie” możliwości podjęcia przez organy administracji działań w wyżej wymienionych sprawach może umożliwić inwestorom i innym podmiotom zaangażowanym w realizację inwestycji sprawne ukończenie projektu pomimo wyjątkowej sytuacji. Z drugiej strony, prowadzi do sporej dezorientacji wśród stron postępowań, ponieważ nawet w obrębie jednej sprawy może się okazać, że termin na dokonanie niektórych czynności biegnie, a na dokonanie innych – nie.

Planowanie przestrzenne

Terminami, które biegną w czasie stanu zagrożenia epidemicznego i epidemii są terminy na zgłoszenie wniosków do miejscowego planu lub studium przez osoby zainteresowane. Zgodnie z art. 11 pkt. 1 i 17 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, po podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do przygotowania miejscowego planu zagospodarowania  lub studium uwarunkowań wójt, burmistrz lub prezydent miasta powinni ogłosić przez obwieszczenie a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej gminie o możliwości zgłaszania wniosków do planu w terminie nie krótszym niż 21 dni. Ma to zapewnić udział społeczeństwa w procesie planistycznym. Wykonanie tego prawa w czasie trwania stanu epidemii może być jednak znacząco utrudnione, jeśli nie niemożliwe. Aby złożyć wniosek mający jakiekolwiek szanse na uwzględnienie, osoba składająca wniosek powinna mniej więcej orientować się w zamierzeniach gminy związanych z uchwaleniem planu. Z uwagi na fakt, że obecnie większość urzędów nie przyjmuje stron, osobie składającej wniosek może być trudno uzyskać wgląd do dokumentów, z których będą wynikać zamierzenia co do treści planu w zakresie, który miałby być objęty ich wnioskiem.

 

Warunki zabudowy

Ważną wiadomością dla inwestorów, którzy zamierzają przystąpić do realizacji inwestycji budowlanych na obszarach nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest to, że zawieszeniu nie ulega również termin na wydanie decyzji o warunkach zabudowy, o której mowa w art. 59 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. W kontekście treści art. 15zzs ust. 9 - o którym jeszcze poniżej – możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy wydaje się, że dotyczący jedynie decyzji uwzględniającej żądanie strony.

Organ może wydać decyzję, ale tylko pozytywną

Zgodnie z art. 15zzs ust. 9 Specustawy organy administracji w czasie pandemii mogą co do zasady wydawać jedynie decyzje uwzględniające w całości żądanie strony postępowania. To samo dotyczy wydawania zaświadczeń o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu przy sprawach, które mogą być załatwiane milcząco. Wydaje się zatem, że inwestor w toku procesu inwestycyjnego może uzyskać korzystne dla siebie decyzje w czasie trwania stanu epidemii lub stanu zagrożenia epidemicznego. Jedynym warunkiem jest tu stwierdzenie przez organ, że żądanie strony jest całkowicie zasadne. W przypadku gdy żądanie strony zostanie uznane za zasadne w części, niezasadne lub organ znajdzie podstawy do zakończenia postępowania w inny sposób niż poprzez wydanie decyzji, stan zawieszenia spowodowany przez zawieszenie terminów postępowania będzie trwał do zakończenia stanu epidemii.

W sprawach, gdzie stron postępowania jest więcej niż jedna (jak to zwykle bywa przy sprawach o wydanie wydawanych w procesie inwestycyjno-budowlanym), sytuacja może okazać się problematyczna nawet gdy organ uzna żądanie wnioskodawcy za zasadne. Pojawia się bowiem pytanie, czyje żądanie w takiej sytuacji uwzględnić. Wydaje się, że należy raczej przyjąć, że w sprawach o wydanie pozwolenia na budowę będzie tu chodziło o żądanie inwestora, a nie pozostałych stron, gdyż to on ma interes prawny w uzyskaniu tej decyzji. Źródło uprawnień pozostałych uczestników bywa określane w doktrynie jako prawo refleksowe – ich prawa w postępowaniu o udzielenie pozwolenia jest pochodną prawa inwestora do dysponowania nieruchomością.

Problemem będzie jednak kwestia uzyskania przez te decyzje waloru ostateczności, gdyż zgodnie z art. 15zzr ust. 1 pkt. 1 Specustawy, w trakcie trwania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii nie biegnie termin na wniesienie odwołania przez pozostałe strony postępowania. Oznacza to, że decyzja o pozwoleniu na budowę uwzględniająca żądanie inwestora stałaby się ostateczna jedynie w przypadku, gdyby pozostałe strony postępowania zrzekną się prawa do wniesienia odwołania od tej decyzji. Dopiero wówczas inwestor mógłby rozpocząć wykonywanie robót budowlanych.

 

 

Zgłoszenie zakończenia budowy zamiast pozwolenia na użytkowanie

Art. 31 zy1 Specustawy ograniczył obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkownie w przypadku zakończenia budowy pranych obiektów budowlanych, takich jak m.in. obiekty sportowe, handlowe, biurowce, budynki administracji publicznej czy hotele. Zamiast występowania z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie, w stanie epidemii lub w stanie zagrożenia epidemicznego wystarczające jest zgłoszenie zakończenia budowy właściwemu organowi. Oznacza to, że w stanie epidemii możliwe jest załatwienie sprawy dopuszczenia budynku do użytku w sposób milczący. Wnioski o wydanie pozwolenia na użytkowanie budynku złożone przed wejściem w życie Tarczy Antykryzysowej 2 traktuje się jak zgłoszenie zakończenia budowy. Ponieważ terminy w sprawach załatwianych milcząco nie biegną, inwestor, który zgłosił zakończenie budowy powinien również wystąpić z wnioskiem o zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu co do dopuszczenia budynku do użytku. Organ administracji może wydawać tego rodzaju zaświadczenia w czasie trwania stanu epidemii. Organ mógłby również zarządzić bieg terminu na milczące załatwienie sprawy, jeśli zajdą ku temu ustawowe podstawy, o czym będzie mowa niżej. Strona, do której zwrócono się o zajęcie stanowiska mają wówczas obowiązek dokonania czynności w wyznaczonym terminie, a w przypadku zarządzenia biegu terminu następują skutki, które ustawa wiąże z upływem terminu.

Strona postępowania musi być czujna

Jak wynika z powyższych rozważań, w niektórych sprawach związanych z procesem inwestycyjnym organy administracji będą wykonywać czynności, a stronom postępowania będą doręczane zawiadomienia o podjętych czynnościach i wydawane w tych sprawach decyzje. Ponadto, zgodnie z art. 15zzs ust. 4 Specustawy, w czasie trwania stanu epidemii organ administracji może przeprowadzić kontrolę, a także może wyznaczyć stronie termin do dokonania określonej czynności. Może również zarządzić bieg terminu określonego ustawą z możliwością określenia go na czas dłuższy, niż przewidziany ustawą, jeżeli wymaga tego interes publiczny lub ważny interes strony albo kontrolowanego. Oznacza to, że nawet w czasie trwania stanu epidemii strona postępowania administracyjnego będzie musiała zachować należytą staranność w kwestii odbioru korespondencji kierowanej do niej przez organy administracji, gdyż nawet w czasie obowiązywania ogólnej zasady, zgodnie z którą terminy w postępowaniu ulegają zawieszeniu, strona może zostać zobowiązana do dokonania określonej czynności w danym terminie.

Termin biegnie, i co z tego?

Zgodnie z art. 15zzs ust. 10 i 11 Specustawy, w czasie stanu epidemii, nie stosuje się przepisów o bezczynności organów ani o powiadamianiu stron o niezałatwieniu sprawy w terminie. Organom administracji nie wymierza się grzywien ani kar w związku z niezałatwieniem sprawy w terminie, a zaprzestanie czynności przez organ nie uprawnia strony do wywodzenia jakichkolwiek roszczeń z tytułu przewlekłości postępowania lub bezczynności organu. Wskazany ustęp nie przewiduje wyjątków dla postępowań, w których terminy biegną. Oznacza to, że nawet jeżeli zgodnie z ustawą organ ma obowiązek dokonania czynności w określonym czasie, nawet w stanie epidemii, to strona nie ma środków, które pozwoliłyby jej nakłonić organ do działania (jak np. ponaglenie, skarga na przewlekłość postępowania). Zgodnie z cytowanymi przepisami, organ nie ponosi negatywnych konsekwencji uchybienia terminom ustawowym, nawet jeśli te terminy dalej biegną.