W ramach naszej witryny stosujemy pliki cookies w celu świadczenia Państwu usług na najwyższym poziomie, w tym w sposób dostosowany do indywidualnych potrzeb. Korzystanie z witryny bez zmiany ustawień dotyczących cookies oznacza, że będą one zamieszczane w Państwa urządzeniu końcowym. Możecie Państwo dokonać w każdym czasie zmiany ustawień dotyczących cookies. Korzystając z naszej strony akceptujesz zasady Polityki Cookie.
  • „Covidowe” domy tylko pod warunkiem rzeczywistego spełniania przesłanek ze specustawy
Artykuł:

„Covidowe” domy tylko pod warunkiem rzeczywistego spełniania przesłanek ze specustawy

28 września 2021

Dorota Szlachetko-Reiter, Partner Zarządzający, Radca Prawny |

Jak wynika z wydanego w lutym 2021 r., ale nagłośnionego tuż przed wakacjami wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, wyłączenie prawa budowlanego wynikające z jednej z ustaw covidowych nie może być naginane do budowy prywatnej willi. Może to oznaczać problemy dla wielu prowadzonych na podstawie specustawy inwestycji w skali całego kraju.

Inwestor, działając w trybie art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 1842, dalej „ustawa covidowa”), poinformował starostę o zamiarze przeprowadzenia robót budowlanych, polegających na budowie domu jednorodzinnego. Przepis, o którym mowa powyżej, zwalniał inwestorów z obowiązków wynikających z ustaw: prawo budowlane, o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, o ile roboty pozostają „w związku” z podejmowaniem „wszelkich czynności związanych ze zwalczaniem zakażenia, zapobieganiem rozprzestrzenianiu się, profilaktyką oraz zwalczaniem skutków, w tym społeczno-gospodarczych, choroby zakaźnej wywołanej wirusem SARS-CoV-2, zwanej COVID-19” (art. 2 w zw. z art. 12 ust. 1 ustawy covidowej). Co prawda we wrześniu 2020 r. przepis został uchylony, jednak w okresie jego obowiązywania na jego podstawie wszczęto prowadzenie wielu inwestycji w całej Polsce.

Organy nadzoru budowlanego z urzędu wszczęły kontrolę i uznały, że inwestor w niniejszej sprawie zadziałał bezprawnie z dwóch przyczyn: po pierwsze, ponieważ zgłosił zaledwie „zamiar” prowadzenia robót budowlanych (ustawa mówiła o zgłoszeniu trwających już robót), po drugie, ponieważ ich zdaniem budowa prywatnego domu jednorodzinnego (choćby miał to być drugi dom danego inwestora i miał ułatwić odbywanie ewentualnej kwarantanny – jak inwestor wskazał w zgłoszeniu) nie ma w praktyce nic wspólnego z przeciwdziałaniem pandemii COVID-19. Organ drugiej instancji podzielił argumentację PINB. W skardze do sądu administracyjnego inwestor zarzucił, że przesłanka pozostawania robót „w związku z przeciwdziałaniem COVID-19” jest na tyle szeroka, że obejmuje ona także jego sytuację, a organy bezpodstawnie zawęziły interpretację przepisu tylko do budowy, która „faktycznie/realnie może przyczynić się do przeciwdziałania COVID-19 i której jedynym i wyłącznym celem jest zwalczanie zakażenia, zapobieganie rozprzestrzenianiu się, profilaktyka oraz zwalczanie skutków, w tym społeczno-gospodarczych, choroby COVID-19”, podczas gdy wystarczające dla zastosowania art. 12 ust. 1 ustawy covidowej jest stwierdzenie choćby znikomego związku robót budowlanych z przeciwdziałaniem COVID-19. Drugi zarzut dotyczył uznania zgłoszenia poprzedzającego roboty budowlane za niedopuszczalne.

WSA w Krakowie nie podzielił argumentacji inwestora i oddalił skargę, uznając, że zaprezentowana przez niego wykładnia przepisów prowadzi do absurdalnych wniosków. Zgodnie bowiem z prezentowanym przez niego poglądem, każdy, kto powoła się na – choćby bardzo luźny – związek prowadzonych przez siebie robót budowlanych z przeciwdziałaniem COVID-19, miałby móc prowadzić roboty z pominięciem zasad rządzących polskim prawem budowlanym czy ładem przestrzennym oraz ochroną zabytków.

Sąd uznał też, co prawda, że zgłoszenie zaledwie zamiaru podjęcia robót w przyszłości jest jak najbardziej wystarczające dla skutecznej – w świetle art. 12 ust. 1 ustawy covidowej – notyfikacji staroście robót budowlanych, wskazał jednak, że kwestia ta nie ma najmniejszego znaczenia dla merytorycznego rozstrzygnięcia zapadłego w sprawie. Wnioskowanie a minori ad maius prowadzi tu do oczywistego wniosku, że skoro w świetle ustawy wystarczające jest zawiadomienie starosty o już prowadzonych pracach budowlanych, tym bardziej wcześniejsza notyfikacja musi być uznana za prawidłową.

Należy zgodzić się z argumentacją Sądu – interpretacja przedstawiona przez pełnomocnika inwestora (a za nim widoczna także w niektórych wypowiedziach do mediów) jest karkołomna i przedstawianie tej sytuacji jako „ograniczenia pewności obrotu” i „pomijanie wykładni literalnej” przy preferowaniu słusznościowej, stanowi nieporozumienie. Nie można zgodzić się z interpretacją, która prowadzi do sytuacji całkowitego ignorowania prawa budowlanego czy zasad tworzących ład przestrzenny. Stanowiący zupełny wyjątek przepis art. 12 ustawy covidowej w interpretacji inwestora stawał się jedynie wygodnym pretekstem do wybudowania sobie domu bez pozwolenia na budowę (i tym samym byłby w wielu przypadkach dla deweloperów, stawiających tzw. osiedla covidowe). Interpretacji takiej należało postawić tamę.