W ramach naszej witryny stosujemy pliki cookies w celu świadczenia Państwu usług na najwyższym poziomie, w tym w sposób dostosowany do indywidualnych potrzeb. Korzystanie z witryny bez zmiany ustawień dotyczących cookies oznacza, że będą one zamieszczane w Państwa urządzeniu końcowym. Możecie Państwo dokonać w każdym czasie zmiany ustawień dotyczących cookies. Korzystając z naszej strony akceptujesz zasady Polityki Cookie.
  • Sejmowy projekt funduszu deweloperskiego – czy branża ma powody do obaw?
Artykuł:

Sejmowy projekt funduszu deweloperskiego – czy branża ma powody do obaw?

28 kwietnia 2021

Jak jest?

Ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – powszechnie znana jako „ustawa deweloperska” miała być odpowiedzią na falę upadłości deweloperów, powodujących utratę zainwestowanych przez nabywców środków.

Po kilku latach od wejścia w życie ww. ustawy okazało się, że zastosowane w niej mechanizmy nie są tak skuteczne jak zakładano. Przyczyną tego był fakt, że deweloperzy, mając do wyboru zastosowanie otwartego, albo zamkniętego rachunku powierniczego, najczęściej stosowali opcję w praktyce najtańszą, czyli otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Zgodnie z „ustawą deweloperską” nie wymagał on też po stronie dewelopera ustanowienia dodatkowych zabezpieczeń takich jak gwarancja ubezpieczeniowa, czy bankowa.  Niestety taki rozwiązanie nie zapewnia nabywcom nieruchomości skutecznej ochrony w przypadku upadłości dewelopera. Wypłata środków z tego rodzaju rachunku dokonywana jest jeszcze przed przeniesieniem własności na nabywców i realizowana jest w oparciu o harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego określony w umowie deweloperskiej. W tej sytuacji – upadłość dewelopera oznacz utratę przez nabywcę zainwestowanych środków jak i nieruchomości.

Jak będzie?

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma być instytucją podobną do funduszu turystycznego, czy też ubezpieczeniowego. Zgodnie z zamysłem ustawodawcy mają być na nim gromadzone środki pochodzące ze składek wpłacanych przez wszystkich deweloperów. W razie wystąpienia trudności z ukończeniem inwestycji - to właśnie środki z tego funduszu mają pokryć straty poniesione przez nabywców nieruchomości.

Projekt nowelizacji „ustawy deweloperskiej” w dalszym ciągu pozostawia deweloperom wybór między ww. otwartym, bądź zamkniętym rachunkiem powierniczym. Jednakże, gdy zdecydują się oni na rachunek otwarty będzie się to wiązało z koniecznością odprowadzenia wyższej składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Podstawą wyliczenia wysokości składki na Fundusz jest wartość wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy deweloperskiej. W przypadku otwartego rachunku powierniczego maksymalna składka wyniesie 2 %, w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego maksymalna składka wyniesie 0,2 %. Faktyczna wysokość stawki będzie określana w rozporządzeniu, co w zamyśle ustawodawcy ma zapewnić elastyczność oraz możliwość odpowiedniego reagowania na zmieniające się warunki rynkowe.

Według ustawodawcy, ​zaproponowane w projekcie ustawy rozwiązania doprowadzić mają do tego, że bez względu na wybrany przez dewelopera rodzaj rachunku powierniczego – nabywcy nieruchomości otrzymają gwarancję bezpieczeństwa swoich środków na takim poziomie, na jakim środki te zainwestowali.

Jak Deweloperski Fundusz Gwarancyjny wpłynie na branżę i ceny mieszkań?

W toku prac legislacyjnych Polski Fundusz Firm Deweloperskich kierował szereg poprawek do projektu ustawy. Priorytetem były w tym zakresie dwie kwestie: obniżenie wysokości wpłat na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny oraz  prawo do przelania ostatniej transzy za zakup lokalu przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność na konsumentów. Zdaniem branży deweloperskiej to właśnie te przepisy w szczególności odbiją się na finansach małych i średnich polskich firm z polskim kapitałem.

Niemal żadne ze zgłoszonych przez przedstawicieli branży deweloperskiej poprawek nie zostały uwzględnione. Zwracają oni uwagę, że w konsekwencji funkcjonowanie na rynku deweloperskim będzie zatem wymagało dysponowania  bardzo dużymi zasobami kapitałowymi i wysoką płynnością finansową. Wyśrubowane wymagania w tym zakresie spowodować mogą  koncentrację kapitału, a to oznaczać może monopolizację pozycji zagranicznych przedsiębiorstw deweloperskich na rynku. A to z kolei doprowadzić może do nieuzasadnionego wzrostu cen mieszkań.

Wspomniany wzrost cen mieszkań wynikać będzie także z tego, że należy spodziewać się, że deweloperzy chcąc sprostać nowym przepisom będą próbować przerzucić chociaż część nowych obciążeń na nabywców.

Poza powyższym, naczelnym problemem, branża będzie musiała zmierzyć się z kłopotliwymi warunkami rachunków powierniczych. Projekt zakłada bowiem, że środki gromadzone na rachunkach powierniczych będą mogły zostać zwolnione przez bank na rzecz dewelopera po zakończeniu realizacji etapu. To z kolei musi zostać poprzedzone bankową kontrolą w toku której, bank weryfikuje, czy:

  • deweloper nie zalega z zobowiązaniami publicznoprawnymi,
  • uregulował płatności wobec wykonawców lub podwykonawców,
  • nie zalega z zobowiązaniami wobec nabywców, którzy odstąpili od umowy,
  • odprowadził składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny w odpowiedniej wysokości, które będą wnoszone za pośrednictwem banku.

Ponadto bank wypłaca deweloperowi ostatnią transzę zawsze dopiero po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego przenoszącego własność.

W istocie regulacja taka tworzy swego rodzaju błędnego koło – deweloper wnioskując o wypłatę transzy, by zapłacić wykonawcom, nie może mieć wobec nich wymagalnych zobowiązań.  Analitycy przewidują, że to również może mieć przełożenie na wzrost cen mieszkań i eliminację z rynku mniejszych przedsiębiorców. Z uwagi na odpowiedzialność karną banku za zwolnienie tych środków wobec braku spełnienia wszystkich ustawowych warunków – banki przy najmniejszych wątpliwościach co do spełnienia wszystkich wymogów -  nie podejmie decyzji o ich przelaniu. Dla mniejszych przedsiębiorstw z branży deweloperskiej oznacza to konieczność pozyskania zewnętrznego finansowania.

Podsumowanie

Sam zamysł projektu ocenić należy pozytywnie, jednakże nie może umknąć z pola widzenia, że ustawa może dotkliwie oddziaływać na mniejszych przedsiębiorców z branży deweloperskiej. Procedowane regulacje z pewnością przyczynią się także do ochrony nabywców nieruchomości. Niemniej ochrona ta oraz koszty jakie są z nią związane – z pewnością będzie miała wpływ na wzrost cen nieruchomości.

Aktualny projekt zakłada, że przepisy wejdą w życie po upływie 12 miesięcy od dnia ogłoszenia ustawy. Wyjątkiem są jednak przepisy o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – te zaczną obowiązywać po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia.

Zgodnie z przepisami przejściowymi projektu ustawy - do przedsięwzięć deweloperskich, w przypadku których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem jej wejścia w życie i przed tym dniem zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską, w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie tej ustawy stosuje się co do zasady przepisy dotychczasowe.

Prace nad nowelizacją ustawy deweloperskiej nie są jeszcze zakończone, ale są już na zaawansowanym etapie legislacyjnym. 20 kwietnia 2021 roku podczas III czytania Sejm uchwalił projekt ustawy. 21 kwietnia 2021 roku ustawę przekazano Prezydentowi oraz Marszałkowi Senatu.