W ramach naszej witryny stosujemy pliki cookies w celu świadczenia Państwu usług na najwyższym poziomie, w tym w sposób dostosowany do indywidualnych potrzeb. Korzystanie z witryny bez zmiany ustawień dotyczących cookies oznacza, że będą one zamieszczane w Państwa urządzeniu końcowym. Możecie Państwo dokonać w każdym czasie zmiany ustawień dotyczących cookies. Korzystając z naszej strony akceptujesz zasady Polityki Cookie.
  • Nowa ustawa deweloperska - dwa reżimy prawne w ramach tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego
Artykuł:

Nowa ustawa deweloperska - dwa reżimy prawne w ramach tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego

15 czerwca 2022

Tycjan Mróz, Radca Prawny |

Wielkimi krokami zbliża się termin wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej. Od 1 lipca 2022r. zaczną obowiązywać nowe przepisy, które nakładają na deweloperów szereg obowiązków, zwłaszcza tych generujących dodatkowe koszty. Jednak w przypadku niektórych przedsięwzięć deweloperskich będą nadal obowiązywały przepisy dotychczasowej ustawy deweloperskiej. W związku z tym warto przyjrzeć się przepisom, które nadal dają deweloperom możliwość stosowania dotychczasowej ustawy deweloperskiej.

W dniu 20 maja 2021r. została uchwalona ustawa o ochronie praw nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, tzw. nowa ustawa deweloperska (dalej także: NUD). Ustawodawca przewidział kilka etapów wejścia w życie tej ustawy. Obecnie już obowiązują przepisy tej ustawy dotyczące statusu prawnego Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, zasad finansowania i pochodzenia środków w Funduszu, jak również przepisy nakładające na deweloperów obowiązki na wypadek upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP). Natomiast znacząca większość przepisów nowej ustawy deweloperskiej wejdzie w życie 1 lipca 2022 r., czyli po upływie okresu vacatio legis - trwającego 12 miesięcy od jej ogłoszenia w dniu 30 czerwca 2021r.

Wraz z wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej straci moc ustawa z dnia 16 września 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tj. dotychczasowa ustawa deweloperska. Jednak od tej zasady ustawodawca przewidział pewne wyjątki, wskazując w art. 76-79 NUD przypadki, w których konieczne jest stosowanie przepisów dotychczasowej ustawy deweloperskiej. Wskazane przepisy wydają się być nie do końca jasne, przez co budzą kontrowersje, problemy interpretacyjne oraz nasuwają wiele pytań wśród deweloperów. 

Stosowanie przepisów dotychczasowej ustawy deweloperskiej po 1 lipca 2022r.

Kluczowe znaczenie dla deweloperów ma treść przepisów zawartych w art. 76 ust. 1 i ust. 2 NUD. Ustawodawca w tych przepisach wskazuje przypadki, do których po 1 lipca 2022r. będą nadal stosowane przepisy dotychczasowej ustawy deweloperskiej oraz niektóre przepisy nowej.

Warunkiem stosowania w dalszym ciągu przepisów dotychczasowej ustawy deweloperskiej do przedsięwzięcia deweloperskiego, jest aby deweloper przed 1 lipca 2022r.:              

  • rozpoczął sprzedaż oraz
  • zawarł z nabywcą co najmniej jedną umowę deweloperską w ramach tego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Należy wskazać, że „rozpoczęcie sprzedaży” ustawodawca definiuje w art. 5 pkt 12 NUD, jako podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych/domów jednorodzinnych oraz gotowość do zawierania umów deweloperskich, albo innych umów o przeniesienie własności podlegającym regulacji ustawy. Należy podkreślić, że drugi z wymienionych warunków będzie spełniony, gdy deweloper zawrze z nabywcą tylko umowę deweloperską.  

Jeżeli przedsięwzięcie deweloperskie spełnia wskazane wyżej warunki (dalej: przedsięwzięcie deweloperskie), deweloper będzie mógł w dalszym ciągu stosować przepisy dotychczasowej ustawy deweloperskiej w okresie od 1 lipca 2022r. do 1 lipca 2024r.

Należy zwrócić uwagę, że do takiego przedsięwzięcia deweloperskiego będą  stosowane przepisy dotychczasowej ustawy deweloperskiej wraz z niektórymi  przepisami nowej ustawy deweloperskiej, które stanowią o:                                                                              

  • obowiązku niezwłocznego zawarcia przez dewelopera umowy MRP w przypadku wypowiedzenia dotychczasowej umowy przez bank (art. 10 ust. 1-3),
  • obowiązku poinformowania nabywcy przez dewelopera o zawarciu z innym bankiem umowy MRP (art. 11),
  • uprawnieniu nabywcy do odstąpienia od umowy w przypadku, gdy deweloper nie zawarł nowej umowy MRP z innym bankiem (art.43 ust. 1 pkt 7), lub nie wypełni obowiązku informacyjnego wobec nabywcy o zawarciu takiej umowy (art. 43 ust.1 pkt 9).

Wymienione przepisy nowej ustawy deweloperskiej, które będą stosowane wraz z przepisami dotychczasowej ustawy do takiego przedsięwzięcia deweloperskiego, muszą zostać uwzględnione w umowach deweloperskich zawartych przed 1 lipca 2022r.

Okres stosowania przepisów dotychczasowej ustawy deweloperskiej po 1 lipca 2022r.

Kwestia ustalenia czasu, przez który deweloper będzie mógł stosować do przedsięwzięcia deweloperskiego przepisy dotychczasowej ustawy, po wejściu w życie nowych przepisów, nie jest oczywista.

Zgodnie z art. 76 ust. 1 NUD do przedsięwzięcia deweloperskiego, deweloper będzie stosował dotychczasowe przepisy ustawy deweloperskiej przez okres 2 lat, tj. od 1 lipca 2022r. do 1 lipca 2024r. Z kolei z art. 76 ust. 2 NUD wynika, że do umów deweloperskich zawartych od 1 lipca 2022 do 1 lipca 2024r. w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, z których nie nastąpiło przeniesienie prawa własności do 1 lipca 2024r., należy stosować przepisy dotychczasowej ustawy deweloperskiej.

Z powyższego wynika, że przepisy dotychczasowej ustawy deweloperskiej będą stosowane do momentu przeniesienia prawa własności z umów deweloperskich zawartych w ramach tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego. Przy czym w ramach tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego, przepisy dotychczasowej ustawy deweloperskiej będą stosowane do danej umowy deweloperskiej nie dłużej niż:                                        

  • do 1 lipca 2024r.,
  • do momentu przeniesienia prawa z umowy deweloperskiej, nawet jeżeli moment ten nastąpi po 1 lipca 2024r. (np. do 12 grudnia 2025r.- data przeniesienia prawa z umowy deweloperskiej).

Jak można zauważyć, jeżeli w ramach tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego nie nastąpi przeniesienie prawa własności z umów deweloperskich do 1 lipca 2024r., to może zaistnieć sytuacja, że do poszczególnych umów deweloperskich będą stosowane różne reżimy prawne. Bowiem po 1 lipca 2024r. do części umów deweloperskich będą musiały być stosowane przepisy nowej ustawy deweloperskiej, a do pozostałej części umów będą nadal stosowane przepisy dotychczasowej ustawy deweloperskiej. Zatem o tym czy deweloper będzie stosował przepisy dotychczasowej ustawy deweloperskiej tylko do 1 lipca 2024r., czy dłużej (aż do momentu przeniesienia prawa z umowy deweloperskiej) decyduje jedynie data zawarcia umowy deweloperskiej - do 30 czerwca 2022r., lub od 1 lipca 2022r.

W celu zobrazowania zasad, w oparciu o które deweloperzy po 1 lipca 2022r. będą stosować przepisy dotychczasowej oraz nowej ustawy deweloperskiej posłużę się poniższym przykładem:

W ramach przedsięwzięcia deweloperskiego deweloper rozpoczął sprzedaż w dniu 1 marca 2022r., a pierwszą umowę deweloperską zawarł z nabywcą w dniu 15 maja 2022r. Kolejne umowy deweloperskie zawarł 29 czerwca 2022r. oraz 3 lipca 2022r. Odbiór lokalu oraz przeniesienie praw własności lokali z zawartych umów deweloperskich nastąpi w styczniu 2025r.

Do wskazanego przedsięwzięcia deweloperskiego będą miały zastosowanie przepisy dotychczasowej ustawy deweloperskiej oraz niektóre przepisy nowej ustawy, bowiem deweloper w ramach tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego rozpoczął sprzedaż oraz zawarł co najmniej jedną umowę deweloperską przed 1 lipca 2022r.  Natomiast czas przez jaki deweloper będzie stosował przepisy dotychczasowej ustawy deweloperskiej nie będzie taki sam dla wszystkich zawartych umów deweloperskich w ramach tego przedsięwzięcia deweloperskiego.                                 

Do umów deweloperskich zawartych w dniach 15 maja oraz 29 czerwca 2022r. deweloper będzie stosował przepisy dotychczasowej ustawy deweloperskiej wraz z niektórymi przepisami nowej ustawy w okresie do 1 lipca 2024r., a od 2 lipca 2024r. do momentu przeniesienia prawa własności z tych umów na nabywcę będzie stosował przepisy nowej ustawy. Natomiast do umowy deweloperskiej zawartej w dniu 3 lipca 2022r. deweloper będzie stosował przepisy dotychczasowej ustawy z niektórymi przepisami nowej ustawy aż do momentu przeniesienia prawa własności z tej umowy na nabywcę, czyli do stycznia 2025r.

Wykładnia przepisów

Z literalnego brzmienia przepisów zawartych w art. 76 NUD wynika, że ustawodawca wprowadza dwa reżimy prawne dla umów deweloperskich, mimo że są one zawierane w ramach tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Należy stwierdzić, że nieuzasadnione jest wprowadzenie odmiennych zasad dla określenia czasu, w którym stosowane będą przepisy dotychczasowej ustawy deweloperskiej do umów deweloperskich, poprzez posłużenie się cenzurą daty zawarcia umowy deweloperskiej. Zaskakującym jest również to, że brak przeniesienia prawa z umów deweloperskich w ramach tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego do 1 lipca 2024r. powoduje z mocy prawa znaczące skutki dla dewelopera, w odniesieniu od umów deweloperskich, które zostały zawarte do 30 czerwca 2022r. We wskazanym przypadku, sytuacja dewelopera ulega pogorszeniu, w porównaniu z sytuacją wynikającą z zawartej umowy deweloperskiej od 1 lipca 2022r., bowiem na dewelopera nałożony zostanie szereg obowiązków, w tym związanych z koniecznością ponoszenia dodatkowych kosztów, np. związanych z kontrolą przeprowadzaną przez bank przed wypłatą transzy, czy obowiązkiem odprowadzania składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Jeżeli ustawa stanowi, że do umów deweloperskich zawartych po 1 lipca 2022r. można stosować przepisy dotychczasowej ustawy deweloperskiej bez ograniczenia czasowego, to tym bardziej nic nie stoi na przeszkodzie, aby również w takim samym zakresie zastosować te przepisy do umów deweloperskich zawartych wcześniej, bowiem dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Obecne literalne brzmienie przepisów wydaje się przeczyć intencji ustawodawcy, bowiem ustawodawca wskazywał, że wprowadzenie nowej regulacji ma zapewnić efektywną ochronę nabywców w relacji z deweloperem. W świetle tak przyjętego celu nielogiczne i nieuzasadnione jest wyłączenie stosowania przepisów nowej ustawy deweloperskiej do pewnych nabywców przez cały czas trwania przedsięwzięcia deweloperskiego, a w stosunku do innych nabywców tylko do 1 lipca 2024r., mimo, że wszyscy nabywcy zawierają umowy deweloperskie w ramach tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego.

W związku z powyższym, można odnieść wrażenie, że w treści art. 76 ust 2 nowej ustawy, ustawodawca zapomniał słowa „do”, bowiem gdyby ustawodawca przyjął, że przepisy dotychczasowej ustawy deweloperskiej mają zastosowanie do umów deweloperskich zawartych w okresie „do 2 lat od wejścia w życie nowej ustawy, to jednakowo traktowane byłyby wszystkie umowy deweloperskie, do których miałby zastosowanie jeden reżim prawny przez cały czas trwania przedsięwzięcia deweloperskiego.

Podsumowanie

Analizowane przepisy art. 76 NUD wywołały kontrowersje wśród deweloperów. Niejasności i trudności interpretacyjne mogą bowiem prowadzić do problemów związanych z ustaleniem do których umów deweloperskich należy stosować przepisy nowej ustawy deweloperskiej, a do których umów mają zastosowanie przepisy dotychczasowej ustawy. W obecnej sytuacji deweloperzy muszą rozważnie analizować każdy przypadek związany z zawartą umową deweloperską, mimo że jest ona jedną z wielu umów, które zostały zawarte w ramach jednego przedsięwzięcia deweloperskiego, natomiast wobec ustawodawcy należy skierować postulat o zmianie przepisów nowej ustawy, która pozwoli na wyeliminowanie wskazanych trudności.